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李宇嘉:城市更新3.0时代 趟过竞争红海 打造新盈利模式

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近期,楼市悲观氛围突然加剧,9000亿降准落地,但楼市没份。反而,房贷利率连续3个月反弹,地产信托腰斩,地产债连续2个月负增长,资金史无前例地抛弃楼市。8月热点楼市成交同环比均下滑,“金九银十”罕见地提前打响,恒大给出的卖楼优惠,最低近6折,往年是7.4折。

雪上加霜的是,国务院常务会议宣布,今后专项债将不能用于土地储备和房地产相关领域(以往70%用在棚改、土储)。上半年已腰斩的棚改,下半年更不乐观,估计三四线楼市或将“失速”。绝非危言,因为夜壶论已失效,“7.30”政治局会议是分水岭,高层下决心要抛弃地产依赖。

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不过,由奢入俭难。身体已落地,心情在放飞,思维惯性还未转变,秉持夜壶论。近期,我参加了一个城市更新的论坛,大家情绪比较低落。因为,2018年-今年上半年,深圳城市更新领域,基本上1个月要出2-3个新政,主基调就是深圳旧改“去地产化”。不过,与会者普遍认为,紧缩城市更新,就是周期性的楼市调控。当大家讨论,政策何时松绑时,脸上泛着金光。

要知道,城市更新已经从1.0的住宅化、2.0的类住宅化,现在到了3.0的产业地产时代。更新的逻辑彻底改变。比如城中村更多采用“微改造”(综合整治)方式,不急功近利,不大拆大建。即便“微改造”,也要小步推进,不能引起房租明显上涨;深圳划定270平方公里的工业区块线,像生态线一样保护。未来,工改综合、工改商、工改居等“地产化”全面封堵,“工改工”将占城市更新近60%,并转向园区配套升级,这才配得上先行示范区。

在需求端,作为游离于产业地产和住宅地产之间的灰色地带,“类住宅”一直具有强大的盈利能力,给了开发商参与旧改无比巨大的勇气,他们挖苦心思地将工改导入可销售的住宅地产市场。但是,2017年修订建筑设计规则(比如明确最小分割面积)、2018年启动自持和3年限售,2019年限定开发规模,连接工改和楼市的“类住宅”,生存空间也已触顶了。

近期,笔者一个朋友说,她要去维权。因为2年前买的商务公寓,本来开发商(深圳本地某知名开发商)说通燃气的,但入伙时才发现,根本无法通燃气。未来,存量时代特征明显,“类住宅”这类产品,本来是迎合投资需求的,用地和规划都有问题,配套也没有。当我们谈论居住和生活时,它的问题就暴露了。

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城市更新的地价评定规则也变了,评估地价改为“标定地价”。目的就是,打击倒卖项目获利,间接提高更新成本、推高房价。除了前端打击“炒项目”,后端也在打击“假产业、真地产”。新规明确,产业规划报告要前置于更新计划和单元规划,也就是说,开发商申报更新项目时,先要将更新后要引入的产业规划拿来,让专家们看看,真引入,还是忽悠人。

如果产业规划通不过,那更新计划和单元规划就直接扔到垃圾桶了。这就改变了过去先批更新计划和单元规划,生米做成熟饭,导致默认更新“地产化”的倾向。而且,新规也提出,工业区改造启动“全周期管理”,即在土地出让或竣工验收环节,签订产业发展监管协议。未来,不仅要审查你的产业引进计划是不是忽悠,而且产业引进后,要全过程监管,防止偷梁换柱。

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深圳楼市,不愧为全国的“风向标”,就连城市更新,也开始进入精细化运营的阶段了。比如,深圳提出产业用地类型与产业准入目录衔接,合理区分新型产业用地、普通工业用地及商业服务业用地的产业准入类型和适宜产业链环节,强化产业准入与用地分类的衔接。

再比如,深圳开始摸底全市的存量工业园区,研究制定不同片区各类工业楼宇的租赁指导价。未来,征收补偿时,难以漫天要价了,只能以指导租金为标准;现有的园区,不能在隔三岔五地涨租金了,只能以指导租金为标准。作为中国特色社会主义先行示范区和范例城市,国家对深圳高质量发展给予厚望。深圳给全国的示范,必然不是高房价、高租金,否则怎能叫高质量?

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总得来讲,深圳要全面告别“地产化”倾向,城市更新回归产业支撑、资产管理和服务实体的本源。未来,开发商要从地产销售、园区开发,转向地产自持、园区运营。更新计划批复以后,项目的专规要“设计好、定位准、批得过”,深入研究待引入产业的行业竞争格局、市场盈利模式、上下游生态链、产业转型前景,配套设施和服务诉求,争取做到你是地产界最懂产业的。

这是没有办法的办法。因为,简单复制也好、高周转盈利也好,甚至是“真地产、假产业”,这全部已是过去式。政策鼓励、存量盘活等,逼着大家都往产业地产走,导致竞争从蓝海走向红海的深处。因此,地产人就要做产业领域的专家,找到细分市场的切入机会,做细分市场领域的里手。至于其他方面,引入多方资本、产业人才,各取所长(有投资的、运营的、招商的)。

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1-2个这样的项目,就够开发商劳神费心几年了,能赚到细水长流的运营收益,就不错了,别指望快速周转套现了。当然,也有一些资源整合的机会,比如从7%提高到15%的辅助性公用设施,园区升级后容积率可以奖励等,都是为了激励工改回归实体,对冲工改工的成本。

另外,过去工改碎片化,工业区平均占地面积仅3.6公顷。未来,连片开发和空间整合的机会也有,碎片化的工改资源整合后,平均收益能提高。当然,这得有政府在法定图则、配套设施上同步跟进。最后,综合整治也不是没有盈利机会,因为整个报批的程序也在改善过程中。总之,做到2-3年浸淫产业,然后成为地产界的产业专家,这是趟过红海的第一步。


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